許家印的發家史反映了中國房地產業的發展模式。如今，恆大集團深陷債務危機，一些前雇員和知情人士向路透社透露了恆大的一些內幕。
借錢買地、建房前就賣房、用所得現金還款並為下一個房地產項目提供資金–這是許家印一開始的生財之道。從20 世紀90年代中期開始的二十年裡，中國房價不斷飆升，許家印靠著這樣的商業模式從一名來自農村的鋼鐵廠工人一躍成為中國首富。 他的公司–中國恆大集團也成為一個龐大的房地產帝國。
不過，隨著債務負擔越來越重，恆大採取了更多手段來籌集資金。據一名前雇員透露的訊息和一份路透社看到的文件， 到2016年，至少有一家恆大子公司鼓勵部分員工購買該集團的金融產品，為房地產開發提供資金。這位前雇員表示，有些人被要求將高達一半的薪水花在此類產品上。路透社致電恆大要求對此置評，遭到恆大拒絕。許家印也拒絕接受採訪。
據四名恆大前雇員以及一名瞭解該公司的人介紹，許家印是一名位雄心勃勃的商人，對員工要求很高，在債權人面前很有魅力，有時自我放縱。 他有一個由女性私人助理組成的團隊，至少他們中的一些人主要是因為外表而被雇傭。
恆大的故事揭示了一個中國房地產巨頭企業的內部運作方式，其發展軌跡也反映了中國房地產市場的命運。房地產市場是中國經濟增長的主要推動力，現在卻是導致經濟下滑的一個主要因素。
據分析師估計，自 2021 年中期以來，佔中國房屋銷售量40%的公司出現違約，不能完工交房或支付供應商款項。數以百萬計的中國人將自己的積蓄投進與房產掛鉤的理財產品中，現在卻拿不回錢。
專注研究及做空的美國美奇金投資咨詢公司（J Capital Research） 的Anne Stevenson-Yang說，恆大的地產是被”作為投機性投資出售”，而不是作為供居住的房子”，人們購買它們是因為他們認為會升值，因此，只有當人們不斷地買房，這場信心游戲才能繼續下去。
然而，公眾信心正在枯竭。 最近幾周，中國的另一家主要開發商碧桂園宣佈兩筆美元債出現了債務違約，並尋求推遲一項在岸債券的償付期限，這進一步打擊了中國的房地產市場。
恆大的問題並沒有緩解。 這家陷入困境的開發商已提出其離岸債務的重組條款，並且尋求美國法院批准該計劃。恆大表示，擬議的重組計劃將減輕境外債務，幫助公司復工復產。
上周日（8月27日），恆大公佈今年上半年虧損330億元（45.3 億美元），去年同期為虧損664億元。
本周一，停牌17個月後的恆大終於復牌，但遭到投資者拋售，股價大跌79%，損失了22億美元市值。
對於64歲的許家印來說，公司的衰落已經毀掉了他的個人淨資產數百億美元，不得不瘋狂變賣企業資產來償還債務。 恆大表示，該公司也面臨超過2200起訴訟案件，截至六月的涉案金額約5350億元（734 億美元）。
中國房地產業債務危機的惡化令習近平主席及其政策面臨重大挑戰。中國經濟已經因國內外需求疲軟而步履蹣跚，今年第二季度經濟總量增長緩慢。
對危機蔓延至中國金融業和其他經濟領域的擔憂正在給全球市場帶來壓力。
中國國務院新聞辦公室拒絕置評樓市與恆大的命運。 住房當局和財政部也沒有回應路透社的詢問。
許家印的致富路
據許家印的生平簡介，他生於河南農村，由祖母帶大，1996年創立了恆大，當時，中國的國家保障性住房制度正在瓦解，城鎮化快速推進。 當時只有三分之一的中國人居住在城市， 現在則有大約三分之二。
地方當局有動力支持恆大等房企的發展。 20世紀90年代中期，中央大幅提高了從地方稅收上繳的比例，為了補充金庫，當地政府向開發商出售土地以增加收入。
許家印利用了這一需求。 其傳記上寫道，他1996年的第一個開發項目是出資500萬元買了一塊地，其中借款一半以上。第二年，在這塊地上開發的樓盤實現銷售額8000萬。
據恆大介紹，到2009年，該公司已拓展至20多個城市，這一年，恆大股票在香港上市，籌集了相當於7.29億美元的資金。 這筆交易讓擁有該公司約三分之二股份的許家印成了億萬富翁。
到2013年，許家印步步走上巔峰。 他被選為全國政協常委。那一年，廣州恆大足球隊贏得了亞洲足球頂級俱樂部比賽。三年前，恆大購買了這支球隊的控制權。
據三位瞭解會議情況的人士透露，在香港時，許家印與這座城市的大亨們打牌，談投資，在香港精英會員專享的皇朝會（Dynasty Club）用餐，享用燕窩、魚翅等美食。一位曾經為他工作的人說道，在恆大的繁榮時期，許家印在廣州的俱樂部會所招待商人時至少兩次扔現金娛樂，看著女助理從地板上撿鈔票。
“一切都是自上而下”
即使在恆大擴張的過程中，許家印仍然參與了公司各個層面的工作。一位曾在恆大一個地區辦事處工作的前雇員說，公司所有的土地收購都是由他批准。他還幫助製作廣告口號。據曾經為他工作過的人說，他對字體和字體大小很挑剔，要求對員工的輕微違規罰款，包括著裝不得體等。”一切都是自上而下的。沒有人質問他的要求”，一位前雇員說。
對於那些接受許氏風格的人來說，有一個明顯優點：豐厚的薪酬。根據就業數據網站買買網的數據，2018年恆大的平均月薪為15666元。官方數據顯示，這大約是房地產行業月平均水準的三倍。一位前員工及另一名知情人士說，恆大資本部門的一些員工因從銀行或其他貸款機構獲得貸款而獲得了豐厚的獎金，團隊的收入最高可達貸款額的1%。獎金隨後在團隊中分配。
子公司將員工獎金與購買公司理財產品掛鉤
2016年，隨著中國房價的飆升，恆大超越主要競爭對手成為全國第一大房企。 公司土地儲備達3.12億平方米，比兩年前翻了一番。
2017年恆大股價突破每股30港元，是2009年首次公開募股價格的七倍。據《富比世》雜誌報導，許家印成為亞洲首富，估計擁有數百億美元財富。
在大舉收購土地的同時，恆大也在想方設法為自己的交易融資。恆大當時的網路子公司恆騰網路(HengTen Networks)就鼓勵一些員工自掏腰包購買集團的理財產品。
路透社查閱的這份2016年5月的文件列出了十幾名未完成購買恆大金融產品配額的人。這份文件上的一份手寫筆記將這一情況描述為”嚴重”，並表示如果這十幾個人沒有完成配額，獎金將被削減。
曾在恆騰工作的前員工表示，管理層確實因此扣發一些獎金。上述熟悉該公司的人士表示，恆大的金融產品採購目標很普遍，員工如果沒有完成採購指標，將受到處罰。
恆大在最近提交給證券交易所的一份文件中說，它通過銷售理財產品籌集了約人民幣921億元，截至2022年底，此類產品的未付本金和利息約為人民幣340億元。兩位業內人士說，雖然中國開發商通過銷售理財產品為房地產項目籌集資金很常見，但將員工獎金與購買此類產品掛鉤並不常見。
多年來，當被投資者和記者問及他的高槓桿項目時，許家印都回應說，恆大的高周轉率和資產價值足以償還債務。恆大繼續投資新的企業，包括整形手術、人壽保險，2019年開始涉足電動汽車。
中國政府實施旨在限制高槓桿開發商融資的嚴格的新規定後，2021年，中國房地產銷售開始下滑，許多開發商違約、倒閉。
到2021年，恆大總負債已達3000億美元，難以向供應商付款並完成房屋的建造，房地產收入大幅下降。恆大也未能按時向散戶投資者支付其金融產品，引發了全國各地的抗議。2021年9月，約100名不滿的投資者擠在深圳公司大廳要求還款，場面混亂。
恆大報告稱，2021年和2022年的總虧損為810億美元。去年3月，恆大在香港上市的股票被停牌。據《富比世》估計，許家印已經減持了他在公司的股份，其個人財富現在不到2019年360億美元峰值的十分之一。
恆大正在為其離岸債務重組計劃尋求債權人和法院的批准。債權人將於9月底舉行會議，對該計劃進行投票，該計劃可能使他們收回至多四分之一的欠款。
（路透社）
