作者: 蔣一洪LUCY
新冠肺炎疫情反覆， 近日又再度大爆發。筆者發現，在現時疫情的影響下，很多朋友都十分關心樓價的發展。
事實上，樓價當然重要，但大家絶對不能忽視在疫情影響之下，即使找到了心儀的樓盤，但卻做不到按揭，便會更麻煩了。
疫情反覆， 引致銀行提高按揭門檻
在疫情反覆的大前提下，銀行很有機會會收緊按揭政策，想要買樓入巿上車或投資的朋友們，在尋找心儀樓盤的同時，更應該同時確認按揭文件已經準備妥當。
事實上，在疫情反覆下，不少受影響朋友們很有可能面對收入大打折扣、被迫放無薪假期的問題。在現時的情況下，銀行也特別注重這種情況。
而有個別銀行對按揭文件的要求，也從 3 個月的糧單、 強積金報告，增至6 個月的要求。
也會按個別例子，將其糧單上的收入作調整，例如可能只計算7成人工。這樣的情況下， 買家便很有可能不能通過壓力測試。根據HKMC指引，所有按揭保險申請個案須遵守香港金融管理局相關指引及要求。未能符合壓力測試的首次置業人士，有關按揭保險保費須因應風險額外調整（不適用於香港按揭證券有限公司推出定息按揭試驗計劃）。
甚麼是壓力測試?
壓力測試的話，針對不同申請人的條件，在供款與入息比率上有不同的要求。假如申請人是自住、無按揭在身，當前按揭利率下，每月供款不能超過入息的50％；如要通過壓力測試，即加息3厘後，每月供款不能超過入息的60％。
簡單點來說，舉一個例子，陳先生的月收入是六萬元。假設陳先生以自己名義申請按揭的話，他的每月用以償還所有的貸款 (包括樓按、信用咭貸款等等) 的金額不能超過 3 萬元， 假設現時利率是 3%， 當利率升至 6 %時， 他每個月用於償還貸款的金額，不能超過3 萬 6千元。
解釋完甚麼是壓力測試，讓筆者再為大家舉一個現實的例子，看看要安排好按揭文件並確認其能過關的重要性：
一位買家在準備按揭文件時，認為數目不大，因此掉以輕心，以為銀行應該一定批妥，結果就在成交前一星期左右，被銀行告知其按揭申請不獲接納，買家極度徬徨。最後雖然能成功找財務公司借貸，但卻要面對極驚人的利息。結果他渡過了非常辛苦的數個月，再次重新預備文件，才能將其按揭轉回一般銀行。
在那短短的一年間， 筆者可以說是見証著他因為壓力得變 “一年白頭”
從得知被銀行拒批按揭時，直到找到財務公司以高息借貸時的那種忐忑的心情
在未能將按揭轉至銀行的低息按揭， 要償還高息貸款的那種財務壓力
所以，有心想要買樓的朋友們，在你們興沖沖地尋找心儀樓盤的同時，也絶對不能忽視按揭文件的預備。
申請按揭所需文件
假設你是一位普通的上班族，在預備按揭時，請確保你已經準備好以下文件喔：
香港身份證副本
最近期之住址證明(如水、電費單)
工作及入息證明：
最近年度之薪俸稅單
最近3 個月薪金入帳銀行紀錄
最近3 個月之糧單
最近3 個月之強積金供款紀錄
注意，這些只是最基本的，銀行有機會視乎按揭申請者的行業和入息証明文件，銀行有機會需要申請者補回更多的文件，例如上一年的入息証明、稅單等等。
而對於自僱人仕又或是收入不穩定的朋友，在入息証明文件方面，銀行對此要求便會更高。
因疫情反覆引致停工，建議延長成交時間以預備按揭
除了文件能不能過關，大家也不能忽視因為受疫情影響，故很多公司、銀行及政府機構都轉成 work from home的模式。 變相來說，你申請按揭的批核期有可能被拖長。
再說一個更差的情況：萬一有文件需要補齊，例如稅單、銀行紀錄、強積金紀錄等等， 萬一在你申請上會期間，遇上疫情爆發而需要停工，因而趕不及在成交期前批出按揭， 便更麻煩了。
感覺有點難以理解？其實很簡單，就讓筆者給你一些例子，讓你能更具體地了解為甚麼文件齊了，但還是會趕不及做按揭？
例子一 (單純因為疫情而拖慢了按揭的進度):
今年五、六月的時候，ICBC 整間銀行都在實行輪班制，怎輪班？不是同一家分行內，A同事上班就B同事休息的那種，完全是整家分行都會關門一星期！
倘若你想要做八成半、九成半的按揭的話，當銀行通過了，便要等按揭公司審批，變相來說，你便需要更長時間等候。
例子二 (基本入息文件齊備了，但需要補交文件，卻因為疫情而被拖慢)：
即使你已經有了糧單、稅單以及三個月的入息証明，但銀行在審批時，卻有可能會因為覺得你工作的公司規模小、入息不穩定、入職時間短等各種因素，而需要你再提供去年的稅單，又或是上一年的工作紀錄。
在現時疫情反覆的情況下，你遇上了稅局要在家工作，以致拿不到去年的稅單，又或者因為去年工作的公司也關門 work from home， 便會非常麻煩了。
總括來說，買樓上車，不管是投資還是自住，都是一件值得慶祝的事，但前提是大家必須事先準備好一切所需文件，以提升按揭的成功度。可以怎樣做呢？很簡單，平常早一點， 收齊好自己的銀行紀錄、稅單、強積金紀錄以及各種資料。
有見及此，筆者十分建議想要買樓的朋友們，在落訂買樓前，可以先行找一些有經驗的專業人仕替你看看， 根據你的入息証明，銀行到底會不會批出按揭。
真的， 不管你是有沒有買樓經驗，安全起見，還是先找人替你看看。因為巿場資訊是常常變動的，這個月已經和上個月可能有所不同，銀行也會隨巿況調整按揭的鬆緊度。<完>
作者簡介: 蔣一洪LUCY、P&S ACADEMY 創辦人，香港房地產投資課程首席導師，同時也被稱為「樓巿蔣門人」／「樓巿掌門人」，多年來向香港、馬來西亞、越南、泰國及台灣等地學員，教授財務、物業投資與營商技巧。
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