作為一位常常開班授徒， 教人怎樣可以買到比市價低兩成筍盤的房地產投資導師。 申請銀行按揭， 借錢買樓， 計算還款能力是否能夠通過壓力測試， 可以說是我無比熟悉的事， 甚至已經成為我的本能。
但對於新手買家而言， 可以說是問題處處呀：
了解自己什麼時候需要做壓力測試， 如何計算自己能不能通過壓力測試， 又或是我是買樓自住， 還是出租， 對壓力測試會否有影響？ 傳聞中的， 首次置業可以免除壓力測試的傳言是真是假， 我又可否避開壓力測試？
今天這一篇文章， 我便會與你分享， 各種與壓力測試有關的資訊和條件， 務求讓你從中得益， 順利購入理想物業。
什麼是壓力測試？ 何時才需要做壓力測試？
當買家在購入物業時， 由於牽涉大筆款項， 除了個別身家雄厚的買家之外， 都需要向銀行申請按揭。 而在批核按揭時， 銀行需要確認借貸人有能力還款， 才會批出按揭。
以下是兩種銀行在評估申請人的還款能力時， 會使用到的計算方法：
- 按照銀行現時的按揭利率， 計算申請人的供款與入息比率是否在五成以內。
- 銀行會按照現行的利率， 再以上加3%， 再計算多一次， 其供款與入息比率是否在六成以內
壓力測試， 指的就是第二次計算： 銀行會模擬按揭利率上調的環境， 在加了三厘的情況下， 供款壓力增加， 在測試申請人是否有充足的還款能力。
在現時的香港政策下， 所有的按揭申請人， 只要是向銀行申請按揭的， 都需要通過壓力測試， 當然， 如果你買的是新樓， 申請的是發展商提供的按揭， 例如呼吸plan， 你都需要通過壓力測試。
只有兩種人可以例外：
- 申請購買新居屋以及綠置居的綠表資格人士
- 購入物業時， 是首置人士， 買入物業只作自住用途， 這些人， 他們雖然申請高成數按揭， 但也購買了按揭保險計劃
供款與入息比率是什麼
提到壓力測試， 我們便一定要計算申請人的供款與入息比率。 也就是debt to income ratio， 簡稱dti。
供款與入息比率的計算方法非常簡單， 就是申請人的每月供款佔其每月收入的百分比。
注意， 這個供款並不是淨指每個月的按揭供款， 而是申請人的所有債務供款， 舉個例子：
物業價值： 800 萬元
按揭申請借貸銀碼： 640萬元
現時利率 (按2021年4月19日的恒生銀行的利率)： 2.15%
借貸年期： 30年
按現時利率計算的每月供款額： HKD 24,139
當利率上升 3% 後， 每月供款額： 34, 946
借貸人的入息需要 (按只需要償還按揭貸款的情況下)： 34,946/ 60% = 58,244
借貸人其他貸款每月供款 (例如信用咭分期、私人貸款等)： 4,000
借貸人需要通過壓力測試的每月入息： 58,244 + 4,000 = HKD 62,244
需要注意的是， 按現時香港法例規定， 一千萬樓下的物業最高按揭成數只能是六成， 如果業主需要申請超過六成的按揭， 便當成是高成數按揭， 在這情況下他們需要向按揭證券公司申請保險， 你要支付一筆大約相當於樓價 2 – 5% 的按揭保費， 不少新業主都傾向把這保費連同樓價一起申請按揭， 變相來說， 按揭申請金額更高， 申請人也需要有更多的收入。
壓力測試的例外、首次置業可豁免壓力測試的迷思？
前文所說， 除了合符綠表申請資格的人士以外， 還有以首次置業身份 (即是在物業成交時， 買家名下沒有持有任何物業)， 透過按揭保險計劃買入物業的業主， 在金管局的有意放鬆以下， 即是業主申請的是超過六成的按揭， 銀行也有權已按”借六成”的標準內計算壓力測試。
例如， 首次置業買家想要借 8 成按揭， 銀行可以選擇：
- 按正常申請 8 成按揭的貸款額來計算每月供款額， 或
- 按申請 6 成按揭的貸款額來計算每月供款額
至於按哪種方法來計算， 則由銀行決定， 故此， 申請人最好先和銀行了解詳情
首次置業不用做壓力測試？
注意的是， 首次置業申請按揭保險做高成數按揭， 並不等於完全不用計算供款入息比率， 不用做壓力測試。
按金管局規定， 這樣的情況下， 申請人的供款收入比率仍然要在 50% 以內， 只是豁免了申請人需要通過加壓3%
但這樣的情況下， 申請人在加壓後超過了按揭供款比率六成的上限的話， 他便需要付更多的按揭保費， 通常就是原有保費的10%。
現在這樣的情況下， 因為申請人的壓力測試在加壓情況下未能通過， 銀行便有可能不會批足， 例如本想申請九成的， 最終銀行可能只會批出8成半的按揭。
你需要注意的是， 申請按揭保險， 只接受現樓申請， 如果申請人想要購入的是還未起好的樓花， 並不能受惠於按揭保險了。
壓力測試會按情況收緊/ 放鬆
如果買家未能通過壓力測試， 銀行便有可能會減低放貸成數， 甚至不會批出按揭。
如果業主符合以下情況， 銀行便十分有可能會收緊壓力測試， 要求更低的供款與入息比率， 也就是申請人需要有更多收入。
- 物業用於出租之用， 而不是自住， 這樣的情況下申請人的供款與收入比率便有可能再下調一成
- 申請人在申請時有另一份未供完的按揭， 不管是樓宇按揭、車位按揭、工商物業按揭， 甚至只是做擔保人都好， 他的DTI 也要下調 5 – 10%
- 收入來源不是香港， DTI 按情況下調 5 – 10%， 如果收入來源更貼近香港， 便有可能下調得比較少一點
申請人的信貸評級， 對壓力測試的影響
一般來說， 在申請按揭時， 申請人需要本身信貸評級優良， 才能享受銀行的最優惠利率， 但如果申請人的信貸評級較差， 銀行在批核按揭時， 便有可能會提高其利率， 在這樣的情況下， 申請人每個月便需要更高的月薪才能通過壓力測試 (因為每月供款增加)。
故此， 我十分建議申請人在申請按揭前， 最好先行查閱自己的信貸情況。
如果大家對申請按揭有什麼疑問， 也歡迎你們來聯繫我。
作者簡介
蔣一洪 Lucy Jiang、P&S ACADEMY 創辦人，香港房地產投資課程首席導師，有「樓巿蔣門人」／「樓巿掌門人」之稱，多年來向香港、馬來西亞、越南、泰國及台灣等地學員，教授財務、物業投資與營商技巧。
