作者: 蔣一洪LUCY
前文提及， 我們在買樓時必須要做好驗樓這個步驟， 不然， 買回來一間有問題的物業， 便會變得欲哭無淚。
然而， 除了樓宇結構上、裝修上的問題要檢驗清楚， 我們更要攪清楚物業的業權問題， 又或是有沒有收到 “order”， 又或是違反了政府的法例。 要從這方面為物業“起底”呢， 我們便要學懂“查冊”了。
買樓/ 租樓須知： 甚麼是物業查冊？
物業查冊， 也就是查閱於土地註冊處，又稱田土廳的土地紀錄。 不管閣下是打算買樓、租樓， 查冊都是必需要做的步驟。 正常來說， 如果你是通過地產代理尋找物業的話， 他們都會為你提供查冊紀錄的， 但當然， 準業主或租客也可自行上田土廳查冊。
透過查冊， 我們可以了解賣家是否業主、發現物業是否兇宅、有沒有被釘契、有沒有 order。
買樓/ 租樓須知： 誰需要學懂查冊？
不管你是準買家、租客、甚至是預備賣樓的朋友， 學懂閱讀查冊報告， 都是十分有必要的。
準買家是為了避免購入有問題的物業， 而賣家需要學懂看查冊資料則是因為需要確認物業沒有問題， 沒有被釘契， 又或是其他有機會引致被踢契的情況。
買樓/ 租樓須知： 怎樣查冊?
你只需要前往土地註冊處 (田土廳) 的客戶服務中心及各新界查冊中心，使用櫃位查冊服務及自助查冊服務，或者透上網利用「綜合註冊資訊系統 」獲得查冊資料。
「綜合註冊資訊系統」是一個電子平台， 讓可以用電腦進入桌面版的網址，或是以流動裝置進入流動版網頁。兩者都能為用戶提供土地紀錄的副本。
以往， 所有知道該單位的地址的人仕，只要繳交 $10 的查冊費用，便能就任何物業進行網上查冊，而中間業主是不會知情的。
但近年來， 政府修訂了查冊規則，改為政府部門有權拒絕“惡意查冊”，而且會向業主發出通知，即使業主持有的物業有問題， 但只要他能趕在查冊申請通過前修正問題，或以轉名等方式將問題「轉讓」出去，買家便有可能不能揭發物業隱藏問題。
買樓/ 租樓須知： 「查冊」要留意的重點資訊!
業主的資料：
這方面， 我們能查到物業的業權之情況， 例如物業是只有唯一擁有人？ 還是有兩名或以上的聯權共有人或分權共有人？ 現在的賣家是受託人 / 已故業主的遺產代理人？
同時我們也能看見歷任業主的姓名，當年買入價、成交日期及價值等。
買家應要留意若然買家/ 租客發現業主與賣家名稱對不上，便會難以進行交易， 甚麼時候會發生呢？ 就例如物業原本屬於父母名下， 但父母過身後， 子女繼承其財產， 然而物業卻未能轉名至子女名下， 這便難以交易了。
物業資料
買家/租客應留意物業的地址、土地的地段編號 、地段份數 、政府租契類別 / 年期……以確保資料正確。
物業的按揭情況
如物業倘有按揭貸款在身， 在查冊紀錄上便會顯示出是由那一間銀行提供， 以及其餘下的按揭金額。
有時候， 按揭金額會顯示 all money， 即是無限額或不定額按揭， 這類情況下， 如業主需要加按的話， 銀行與業主不用再簽署新的按揭契， 而只需簽訂比較簡單的貸款協議。
除按揭以外， 物業涉及的轇轕（產權負擔）
這方面上我們需要查看物業的入伙紙以及大廈公契（公契）， 同時也需要查看是否有任何的法定押記 +解除、撤銷、清償契據。
另一樣需要留意的是有沒有任何根據《建築物條例》發出的建築令／通知， 也就是俗稱的 Orders。
買樓/ 租樓須知： 查冊能查到物業是兇宅嗎？
如果我們想要購入的物業為遺產物業， 也就是上手業主已經與世長辭，這位前業主的死亡證便會被登記在物業的土地登記冊，由於死亡證會列明死亡原因和地點，所以當我們查冊時， 便可以查到過去業主是否在單位內過身。
一般來說，前業主在單位自然死亡並不視作凶宅。
而如果於單位中曾經有過非業主住戶（如租容、同居者）於單位中身故，我們從查冊找到的資料， 便有可能看不到了， 除非這件事曾被傳媒報道，否則我們是難以從查冊資料中了解到單位是某凶宅的。
巿面上也有一系列的凶宅紀錄， 另一個非常好的方法， 便是向銀行查詢心儀物業的估價。
正常來說， 銀行不會就凶宅以及鄰近單位（如同層、樓上、樓下）公開物業估價，用家只需向銀行查詢心儀單位於網上免費進行估價， 而未能成功， 又或是提示買家向銀行職員查詢，這通常便意味了單位有問題了。
買樓/ 租樓須知： 查冊總結
查冊是買賣樓宇中非常重要的一環， 我們必須慎重處理， 初次買樓的朋友， 可以使用我們的十五分鐘免費樓宇買賣諮詢喔！
作者簡介: 蔣一洪LUCY、P&S ACADEMY 創辦人，香港房地產投資課程首席導師，有「樓巿蔣門人」／「樓巿掌門人」，之稱，多年來向香港、馬來西亞、越南、泰國及台灣等地學員，教授財務、物業投資與營商技巧。
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