作者: 蔣一洪LUCY
不管閣下買的， 是一手新盤還是二手樓， 驗樓， 都是物業成交中非常重要的一環。 大家想一想， 當我們在商店中， 購入一件首飾、一張地毯時， 我們都會先行檢驗那樣物品有沒有問題， 看清楚沒問題了以後，才付錢結賬。
輪到買樓投資或自住時，這對很多朋友來說， 可以說是人生中， 其中一項最大的投資和買賣哦！ 我們，又怎能不先檢驗清楚呢？
故此， 驗樓這步驟， 對很多朋友來說， 可以說是不可或缺， 也不能忽視的。 不管是你已經鎖定了心儀單位， 又或是正準備去睇樓找物業， 對驗樓這一環了解多一點， 也可以說是非常重要的！
驗樓這環處理得好的朋友， 不單可以了解到單位有沒有隱藏問題， 購入後需要花多少錢和時間來維修， 甚至推算出這個單位值不值得這個價錢！ 今天， 就讓筆者和大家說一下， 驗樓到底需要留意些甚麼事情吧！
一手樓 (新盤) 與二手樓， 驗樓大不同!
購入一手樓 (新樓) 時的驗樓須知
香港新樓盤的發展商通常會提供維修執漏的服務， 當購入了全新落成的一手樓的買家在物業批出了入伙紙後， 通常就是收樓當天， 便會有一段“驗樓期＂。
業主只需要在驗樓期期間進行驗樓， 然後將發掘到的問題向發展商填到發展商提供的缺陷清單 (DEFECT LIST)， 他們便會進行執漏維修、改善該問題， 然後再讓買家二次驗收。
很多新手業主都不知道會有這項程序， 故在收樓時才知道， 要臨時安排、學習驗樓知識， 很多時候， 便會有一些失誤或未能顧及的地方。
購入二手樓時的驗樓須知
當業主購入的， 是二手樓時， 一般來說， 在物業買賣合約上， 都會列明 “現狀買入＂， 而這項條例是在買家簽訂臨時買賣合約， 下細訂時便已經會簽訂了， 故此， 如果買家在簽訂買賣合約後才能發現樓宇需要維修， 這個責任便會落在買家身上。
故此， 為了保障自己， 買家最好就是在“睇樓＂階段已經能把物業需要維修的問題都事先發掘並記錄下來， 一則可以成為自己和賣家之間談價錢的支持， 二則也能計算好所需的維修費用。
由此可見， 不論買家購入的是一手樓還是二手樓， 驗樓都是非常重要的一環。 而對於自問不太了解驗樓知識或步驟的各位朋友， 則可以僱請專業的驗樓人員驗樓， 以發掘問題， 避免簽約或入伙後才需要維修的情況。
驗樓需要請專業驗樓人士 (驗樓師)幫忙嗎?
由於買樓實屬於人生中的重大投資， 故筆者認為如果買家自問對驗樓一環了解不太深的話， 實在非常應該尋找第三方的專業驗樓人仕幫忙。
除了能發掘到一些自己未能發掘的問題， 另一方面， 合資格驗樓人士驗樓後所提交 DEFECT LIST(缺陷/瑕疵報告)， 在經過政府認可人士核實簽署後，能具有法律效力，如果該物業單位出現爭拗， 便能用作其中一項有用証據。
以上兩項， 都是我們非常建議買家尋找專業驗樓人士， 也就是俗稱“驗樓師＂幫忙的原因。
巿面上， 被稱為驗樓師的人仕， 通常都是由擁有專上學院建築系或相關科目的文憑或高級證書學歷的測量師或工程監督擔任，而巿面上亦有些驗樓師課程， 學生需要修讀樓宇驗收及結構檢測的各種專業知識。
然而， 香港現時未有監管驗樓師這個行業， 當買家需要聘請驗樓師時，最好要了解清楚其專業背景及口碑。
另一方面， 請專業人仕驗樓需要付一筆不菲的費用。故此， 買家最好也先行學習相關知識， 以方便在睇樓階段便能初步篩選出物業的問題所在。少資上車分享會: https://bit.ly/385Iyox
驗樓實用工具清單
以下是一些對準買家十分有用的驗樓工具小清單：
- 物業圖績/ 資料/ 售樓書， 讓驗樓時能用以對照實際樓宇間隔，事前也能先行了解用料、附送物件
- 驗樓清單， 事前預備好一張物業清單，能讓買家在驗樓避免遺漏， 同時也方便自己詳細記錄物業狀況
- 相機／攝錄機， 用以拍下物業的情況以及問題， 而這些相機或攝影機， 最好是附有拍攝日期的，以便成為日後記錄
- 附長柄的鏡子， 方便你檢查窗外的情況， 例如外牆等、窗框、喉管、冷氣機水管有沒有出現問題
- 梯子， 方便檢查天花/ 假天花時
- 平水尺， 以測試地台、窗台、牆、門窗等位置是否水平或垂直
- 拉尺， 方便量度實際尺寸
- 卷尺， 以方便測量地腳線
- 金屬棒， 方便輕敲牆身/ 瓷磚，以檢查有否批盪、滲水、空心磚等問題
- 摺叠水桶， 方便裝水測試廁所、廚房等的地台及去水位
- 廁紙， 用以檢查有機會漏水的地方， 及馬桶的去水能力
- 電筒， 方便檢驗玻璃，或在較陰暗的位置檢查細節
- 附通電顯示燈的電插頭及螺絲批， 以測試電掣、各種通電位是否能正常操作
- 告示貼， 可以拿來貼在有問題位置，描述相關問題，方便發展商維修
驗樓常見問題一： 漏水及滲水問題
漏水及滲水是在驗樓時出現的， 其中一項最常見的問題， 而其對物業的影響， 也是非常深遠， 故此， 發掘物業有沒有漏水問題， 可以說是重中之重。
地腳線
地腳線意指地面與牆身的連接板塊，可以讓兩者結合得更加窂固， 同時也能遮蓋住那些接駁位。
買家可以利用捲尺量度地腳線是否平整， 如果發現地腳線出現了鼓起或發黑的現象， 即代表該單位有漏水問題。
買家應特別注意窗邊、窗台下的位置， 以了解是否有窗罅滲水問題。 另外， 如果浴室防水與去水有問題， 浴室外的地腳線也常會出現問題。
廚房及廁所
這兩個地方是常見出現漏水問題的重點， 買家可以先將去水口塞住， 放一大盤水， 然後留意防水膠、盆底、去口管等位置有否漏水現象，同時也要觀察去水是否順暢。企缸、浴缸都可以用花灑噴射四周，然後留意浴室內外的牆身有沒有出現滲漏情況
露台、窗邊
買家可以先用水桶裝水， 再把露台敞門、窗戶關上， 然後從屋外潑向門窗方向， 看看其邊縫會不會出現滲水的情況， 也要細心留意檢查玻璃， 利用電筒照著玻璃， 若發現裂痕、氣泡、崩裂，除了有機會爆裂外，都會有漏水危機。
另一方法是把門窗鎖上後，嘗試稍大力度推一推，聽聽有沒有鎖舌和鎖喉的撞擊聲。 如果有， 即代表門窗有罅。亦可攝一張卡片入窗罅，如能輕易攝入就代表窗罅過闊。
屋內外喉管
買家需要小心留意屋內外的各種喉管， 特別是喉管駁口、防水膠的位膠， 這些都是容易出現漏水問題的地方
天花板、牆身
買家可留意物業的天花和牆身有沒有變色或水印， 如果有的話， 單位便有可能會出現滲水問題。
驗樓全攻略： 漏水問題 – 總結
驗樓除了需要發掘出漏水問題外， 還有很多其他的問題， 只是因為篇幅關係， 我們就在下一篇文章和大家再繼續吧！
作者簡介: 蔣一洪LUCY、P&S ACADEMY 創辦人，香港房地產投資課程首席導師，有「樓巿蔣門人」／「樓巿掌門人」，之稱，多年來向香港、馬來西亞、越南、泰國及台灣等地學員，教授財務、物業投資與營商技巧。
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