在房地產買賣中， 交吉是必須的步驟。

如果是二手買賣的話， 不管你是買家， 還是賣家， 都千萬不要看輕這個看似簡單的程序。 作為一個資深的房地產投資者和投資導師， 我經歷過數以百計的“交吉”過程， 今天， 就讓專教大家搵低於市價樓的我來和大家說一下關於交吉的各種事吧！

交吉的來由

交吉， 其實指的是買家要收到一家空的房子， 由於在廣東話中， 空和凶同音， 為求吉利， 香港人便使用“吉”字來代替“空”字。

在香港的房地產買賣中， 就二手樓來說， 一般都是指現狀交吉， 即是指買家及賣家會在簽訂臨時買賣合約前， 就該單位內在交吉後會留下來的傢俬、電器、設備等達成一致協定。

怎樣才算“未交吉”

在成交當日， 如果：

• 原業主在物業中仍然留下屬於自己的個人財物
• 該財物足以阻礙物業擁有權 (行為上等同表達出仍有個人用途的意圖)

法庭便有可能將物業判定為未交吉。

如果被判為“未交吉”， 買家便有機會藉此踢契， 而賣家也需要退回訂金。

那麼， 單位怎樣才會被當作“阻礙物業擁有權”呢?

普遍來說， 交吉的物業， 通常是指除了入牆傢具及電器以外， 除個別標明的傢具及電器外，所有可以移動的傢具及電器都要搬走。

不然的話， 賣家便能藉詞要回單位內取回物件， 而形成“阻礙物業擁有權”。

買家在面對“交吉”要注意的地方

如果買家要求單位是全交吉， 那便很簡單， 只要看看單位內是否所有東西都搬走了。 但如果買家要求的是保留某些傢具及電器的話， 便最好在簽臨時買賣合約前， 先把想要保留的傢具及電器拍照， 寫明其牌子、型號以及所在位置。

曾經有些例子， 就是在簽訂買賣合約時， 買賣雙方雖然寫了一份清單， 列明會留下甚麼電器及傢具， 但在交吉時， 卻“偷龍轉鳯”， 換了一些壞的電器在內， 但由於當初沒有存檔， 買家在追討時也增添了不少難度。

如果買家遇上在成交日當日， 收到的物業仍未交吉的情況的話， 可以選擇踢契或是從民事索償向賣家追討清潔、搬運費用。

賣家在交吉時要注意的地方

如果賣家是出售自用的單位的話， 那便只需要在成交日前按協議內容把單位清空便成， 但如果業主出售的， 是在出租的單位， 如果買家要求的不是連租約買， 而是交吉的話， 便需要小心了。

在現時的政府規定下， 買家想要申請高成數按揭， 便需要購入一自住單住， 而如果業主購入的單位， 是連租約的話， 便只能做到五成按揭。 故此， 非常多的買家都要會求單位要交吉成交。

所以聰明的賣家都會在死約完了以後才將物業出售， 但即使是生約 (也就是業主只需要給租客一個月通知， 便能終止租約) 但筆者建議賣家最好是先讓租客搬出去後， 才再放售會穩妥點。

我看過一些例子， 如果賣家想要賺盡最後一筆租金，將物業出租到成交日前一兩個星期才收回， 結果， 在他算好的日子想要通知租客時， 卻聯繫不上租客， 電話、email、whats app、甚至上門都找不到租客。

那便很難算得上是收到通知了。

如果賣家和租客關係不太好的話， 租客知道了業主是要把單位交吉， 他會趁機在成交日前， 咬死不肯搬， 甚至要賣家付一筆搬遷費才願意搬離單位。 因為他知道， 業主在成交日時不能把單位交吉， 他要賠付的金額更高。

而再可憐一些， 找到租客後， 他卻不想搬， 在現行的香港法律下， 業主只能以正規的法律途徑去向法庭申請， 讓執達利前往收回單位。 這樣下來， 整個流程便可能要超過一年， 賣家便一定無法在成交日交吉了。

總結

交吉雖然看似是一個小情節， 但如果我們掉以輕心， 處理不好的話， 便有可能引致無窮的後患了。

作者簡介

蔣一洪 Lucy Jiang、P&S ACADEMY 創辦人，香港房地產投資課程首席導師，有「樓巿蔣門人」／「樓巿掌門人」之稱，多年來向香港、馬來西亞、越南、泰國及台灣等地學員，教授財務、物業投資與營商技巧。