[樓巿專欄]買樓應揀H按或P按？按揭計劃詳細分折及注意事項

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2021年2月11日

作者: 蔣一洪LUCY

申請按揭，是物業買賣中非常重要的一環，當我們選中了心儀物業，並簽下臨時買賣合約後，我們便需要申請按揭。而現時香港銀行提供的主流按揭，分別為 HIBOR 按揭計劃和 P 按揭計劃，也就是我們俗稱的 H 按和 P 按。

Prime Rate 最優惠利率按揭計劃和HIBOR 按揭計劃（P按和H按）是甚麼？

P按（Prime Rate 最優惠利率按揭計劃）的定義

Prime Rate 最優惠利率按揭計劃 (P按)，也就是指Prime Rate (P)，即最優惠利率，是指銀行提供給優質客戶的利率，當我們申請 P按時，利率便會按著最優惠利率 (Prime Rate) 來加或某一個固定點子來計算。

P按（Prime Rate 最優惠利率按揭計劃）的發展和歷史

1997年，當時樓巿非常暢旺，銀行之間也存在著利率協議，當時，按揭利率曾出現過“P + 1 – 2%”的情況。

其後，隨著樓巿回落，再加上銀行之間的利率協議於 2000 年代取消，變相增加了銀行業之間的競爭。從此，各銀行為了爭取生意，便開始提供“P – N%”的按揭計劃，藉此吸引顧客。

值得一提的是，編者曾於過往的文章內提及過呼吸 Plan，即發展商為吸引買家而提供的“先甜後苦” 按揭計劃，此類按揭計劃，在過了蜜月期後，往往面對的，是“P+N%”的高利率！

P按（Prime Rate 最優惠利率按揭計劃）分成大P及細P

需要注意的是當我們採用最優專利率按揭計劃， P按的時候，不同的銀行設定的P也會不同，也就出現了俗稱的大細P。

以現時的銀行普遍提供的按揭計劃而言，匯豐、恒生、中銀等銀行通常便會採用細P (5%)，而其他銀行例如渣打、東亞、花旗等銀行，採用的便是大P (5.25%)。

有個別小型的銀行， P的數值會更大，例如富邦及大眾便是 5.375%，而華僑永亨更是 5.5%!

假設申請的按揭計劃為 P – 2.5%，而當中的是細P的話，實際按揭利率便為 5-2.5%，也就是 2.5%了。少資上車分享會: https://bit.ly/385Iyox

H按（HIBOR 按揭計劃）的定義與內容

HIBOR 按揭計劃，也就是俗稱的 H按，就是跟據 Hong Kong Inter-bank Offered Rate （簡稱 HIBOR），中文為銀行同業折息利率，意指香港的二十多間銀行與銀行之間的互相借貸利率，這個利率是不斷浮動、變化的。

而 HIBOR 的高低，則按照銀行的資金充足還是短缺來決定。如果銀行體系的資金短缺，借貸成本變相增加，HIBOR便會上升。反之，當銀行體系的資金充足，借貸成本減低， HIBOR便會處於一個低水平。

現時，香港銀行公會每天都會公佈當日的HIBOR，也就是拆息利率。自從銀行間的利率協議取消後，各銀行可以自行決定按揭的 HIBOR利率。而銀行則會按著這個息率，定下其 HIBOR按揭計劃 (H按)的利率。

一般來說，除了匯豐銀行和恒生銀行會採用自己的HIBOR計算以外，其他銀行也會按著銀行公會在每天早上 11:15 分公佈出的HIBOR結算率來作準。

而根據該利率，加上銀行批核與申請人的利率，便成為了 HIBOR + N% 的按揭計劃，也就是俗稱的 H按。

HIBOR 按揭計劃（H按）採用的是一個月銀行同業拆息

由於香港銀行的HIBOR會隨著拆借時間而分成不同的息口，拆借時間愈長，息口愈貴，但大致上，可以分成以下幾類:

而當我們選用 HIBOR 按揭計劃 (H按)時，大部份的銀行皆會選擇使用 1個月的HIBOR 利率來作為按揭的計算基準。

HIBOR 按揭計劃（H按）的計算方法

由於 HIBOR的息率每天都在變，採用哪一天的一個月HIBOR來決定按揭利率呢？不同銀行在這方面上也會有不同的做法，有些銀行會以每個月的第一天作準則，有些銀行則會以按揭承造人計算，例如我是在 11月10日供樓，銀行便會按著 10月10日的一個月HIBOR拆息計算。

Prime Rate 最優惠利率按揭計劃和HIBOR 銀行同業拆息按揭計劃（P按和H按）的分別

基本上，與銀行的最優惠利率 (P) 相比，銀行同業拆息(HIBOR) 會較為波動，因為其升跌受制於社會的資金流向，每當出現大型的、會凍結銀行資金的事項出現，例如大型新股上巿，大量投資者會向銀行借錢認購，引致大量資金被凍結，又或是當大量巿民因移民而導致資金流走，皆會引致 HIBOR上漲。

除此以外，銀行之間的拆借活動之時間長短，也會衍生出不同的息率。

另一方面，因為港元和美元的聯繫匯率制度， HIBOR也會被美息帶動，每當香港及美國的息差擴大，從而引發了套息活動，引致美元利率上升，港元匯率也會隨之而變得波動。

總括而言， HIBOR 按揭計劃，與P按揭計劃相比，其利率走勢會較為波動，也因此，為免其波幅太大，故各大銀行的HIBOR 按揭計劃 (H按)，都會設有鎖息上限，又稱為封頂息率， CAP RATE，例如限定最高利率為P-X%，以免令按揭息率變得太波動。如此一來，保障了按揭申請人，也讓銀行更容易運作。

HIBOR 按揭計劃和 P 按揭計劃（H 按和 P 按），哪種比較優勝？

根據過去兩年的香港銀行利率紀錄，與 P 按揭計劃相比， HIBOR 按揭計劃的供款負擔比較輕，故此可以說較為優勝。

最近2年，在大部份的情況下， HIBOR按揭計劃，都比 Prime Rate 按揭計劃的息口為低，即使在短期內因為不同的經濟活動而上調，仍然快速回落，很少觸及 Cap Rate 的水平。

而P按則相反， Prime rate 是視乎於美國的加減息活動，雖然與 HIBOR 相比，更為穩定，但以過去兩年的經驗看來， P按卻要面對更高的息口呢！

作者簡介: 蔣一洪LUCY、P&S ACADEMY 創辦人，香港房地產投資課程首席導師，有「樓巿蔣門人」／「樓巿掌門人」，之稱，多年來向香港、馬來西亞、越南、泰國及台灣等地學員，教授財務、物業投資與營商技巧。

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