按揭擔保人要注意的事項及風險

自從2020年,新的按揭保險政策實施,首次置業人士在為$800萬元或以下樓價的物業申請按揭時,最高可以做到九成的按揭申請。而1000萬元或以下的物業最高也能做到八成按揭。

這項措施,讓很多新業主在買樓時的首期支出都大大減低,然而雖然首期開支減低了,但每個月供的供款金額卻也增加了。

在這樣的情況下,即使夠首期但在申請按揭時也未必能通過按揭壓力測試。而當申請人的收入未能成功通過壓力測試時,便會考慮增加一個擔保人,以提高供款能力。

另一方面,香港本地銀行對借款人年齡加供款年期數字會有設限,一般來說,筆者常常申請開的銀行的規定都是“供款人年齡加供款年期不能超過70年”,也有一些是80年的。

如果供款人的年齡較大,在不能批足30年供款期的情況下,如果借款人本身的入息,是正常足夠的話便有機會透過增加一個年輕的擔保人以延長供款年期。

成為擔保人協助親友上車買樓,對擔保人本身的壓力測試及按揭成數都會有影響。

然而,擔保人未必了解當中涉及不少責任及風險,現在就讓筆者來為大家細說擔保人的各種相關事宜吧!

擔保人的資格

由於擔保人,需要在買家,也就是借款人沒有能力履行償還債務責任時,代其還款,故此,銀行對甚麼人能成為借款人的擔保人,也有一定的限制。正常來說,出於安全考慮,銀行也不會接受超過 5 位擔保人的按揭申請。

如果申請人想要為自己的按揭申請添加一位擔保人,需要符合以下條件:

  1. 申請六成或以下的按揭貸款,即使不是直系親屬都可以成為擔保人,即是其他親友都可以。
  2. 而如果需要申請的是六成以上的按揭貸款,因為需要購買按揭保險的關係,審批會較為嚴格,在這種情況下,只有直系親屬可以作為擔保人。例如夫婦:父母、兄弟姊妹,又或是已簽署了兩人正式聲明,以伴侶形式成為擔保人的情侶

按揭擔保人最好同為首置人仕

如果借款人需要增加擔保人才能申請到按揭,最好便要找一個沒有按揭供款在身的擔保人。如果擔保人本身有按揭貸款,在銀行審批按揭時,便會被視為非首置,也就是有第二個物業的情況一樣。

銀行在審批按揭時,也會嚴謹很多:

  1. 按揭成數會下調一成,例如500萬的物業,本來可以申請到6成按揭,但因為擔保人有按揭在身的關係,便只能申請5成了,也就是從300萬,下調到只能申請到了250萬了。
  2. 由於擔保人有按揭在身,供款佔入息比率及壓力測試這二項上,也會變得特別嚴格,分別需要下調一成。供款佔入息比率從本來的五成變成四成,而壓力測試也會從六成下調至五成。

成為擔保人後,自己買樓難度會增加

假設你成為了小明的按揭擔保人,因為在小明申請按揭時已經計算了你的收入用作壓力測試,故此你買樓的能力便被分薄了。而另一方面,如果小明遲還款,作為擔保人,你在環聯信貸報告上的評級,也可能會被影響。即使你想單方面甩保 (不再做這筆按揭貸款的擔保人),也需要經過銀行在審視小明到底有否能力償還該筆貸款,才會同意。
如果你成為家人的擔保人後,再想要自己申請按揭時,你便要向銀行出示證明,通常是一封貸款信,證明你在家人的貸款中你只是擔任擔保人,不然在信貸報告上,只會顯示出 mortgage count, 並不會詳細列明你是擔保人的角色。

擔保人如何才能甩保?

首先成為了一筆按揭申請的擔保人後,你是不能自行向銀行申請取消擔保人的身份的,故此成為按揭擔保人前要好好考慮清楚!

要擺脫擔保人身份,你需要借款人向銀行申請,重新審批按揭,只有在借款人的收入符合基本供款入息比率及壓力測試,在沒有擔保人與他合算,也能成功償還貸款。

又或是找到另一位新擔保人的情況下,那你才能從這個按揭貸款中成功脫身。

而即使你成功甩保後,有些銀行條款中也會有擔保責任期,通常是三個月。

在這段期間即使你已經不再是該按揭申請的擔保人,如果借款人在這期間斷供,你也需要負上擔保人責任,代其償還貸款。故此,有機會你在成功甩保後,需要先待擔保責任期過了以後,才能再成功申請按揭。

但注意,由於申請按揭時,銀行需要查閱信貸報告,故此如果你趕著申請按揭,要先向銀行提交以下文件:

  1. 曾擔保的物業最原始的貸款信(Facility Letter)
  2. 甩了擔保後的新貸款信(正本只有原按揭借款人才能申請,作為擔保人,你只能得到副本。)

成為擔保人不會失去首次置業名額

如果你在擔心,成為擔保人後,會令自己失去首次置業名額,從而需要支付雙倍印花稅。

在這方面你可以放心,因為稅務局看的是樓契上的物業擁有者是不是你,如果物業的擁有者並不是你的名字,他便會將你視為手上並沒有持有物業,故此不需要付雙倍印花稅。

總結

成為擔保人是一件非常大的責任的事,需要先行計算及規劃好,不然便有機會會影響你往後一生哦!

作者簡介

蔣一洪 Lucy Jiang、P&S ACADEMY 創辦人,香港房地產投資課程首席導師,有「樓巿蔣門人」/「樓巿掌門人」之稱,多年來向香港、馬來西亞、越南、泰國及台灣等地學員,教授財務、物業投資與營商技巧。